Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief volgens de Structuurvisie Breda 2030. Uitgangspunt is om per locatie/gebiedsontwikkeling telkens af te wegen welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat beschreven in de Nota Grondbeleid 2014. "De Bredase grondpolitiek is maatwerk, per project maakt de gemeente een keuze voor instrumentarium , voor de grondexploitatie en geschikte samenwerkingsvorm. Het instrumentarium zet de gemeente in om gebiedsontwikkelingen te regisseren en ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht de gekozen samenwerkingsvorm  wil de gemeente de risico’s van haar keuze beperken en beheersen via risicomanagement."

Binnen de momenteel actieve gemeentelijke grondexploitaties ligt de focus vooral op het afronden van de al langer bestaande grote projecten. Voor wonen gaat het dan om Teteringen en Stationskwartier, voor werken om Rithmeesterpark (bedrijven) en Stationskwartier (kantoren).
De komende jaren neemt de groei van de bevolking toe. Het aantal huishoudens groeit procentueel sneller mee doordat huishoudens gemiddeld kleiner worden. We zetten daarom ons grondbeleid in op het uitvoeren van de grootstedelijke ambitie om onder meer 6.000 woningen (versneld) te realiseren en 40 tot 60 hectare bedrijventerrein toe te voegen.
De concrete invulling van deze ambitie gebeurt via actief grondbeleid op gemeentegrond. Dat betekent dat de komende jaren een aantal nieuwe grondexploitaties opstarten. De resterende opgave vullen we in door verschillende vormen van faciliterend grondbeleid. Dit doen we samen met private partijen. Daartoe kan het nodig zijn om strategische gronden aan te kopen.
Om dit mogelijk te maken is bij de begroting 2019 een aankoopprogramma van € 5 miljoen beschikbaar gesteld. Dit bedrag is beschikbaar in de vorm van een krediet met een revolverend karakter. Bij verkoop of overheveling naar grondexploitaties vloeien de bedragen weer terug naar het krediet. De € 5 miljoen is het maximale bedrag voor de strategische aankopen. De jaarlijkse kapitaal- en beheerslasten (maximaal € 0,2 miljoen per jaar) dekken we vanuit het beleidsterrein waarvoor de aankoop wordt gedaan.
De regelgeving rond grondexploitaties staat in het Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten (BBV). Sinds eind 2017 staat hierin ook de methodiek van winstneming. Dit betekent dat we eerder en tussentijds winsten dienen te nemen dan in het verleden gebruikelijk was.
In het Bestuursakkoord 2018-2022 is ter financiering van de incidentele impuls voor de Versnelling wonen een (incidentele) taakstelling van € 13,2 miljoen opgenomen voor de winstnemingen Grondbedrijf. In 2018 is € 9,5 miljoen van deze taakstelling ingevuld, het resterende deel wordt in 2019 voorzien.

Planresultaten grondexploitaties

Gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks bij het opstellen van de jaarrekening. Daarnaast passen we grondexploitaties tussentijds aan als er sprake is van substantiële wijzigingen. Als deze wijzigingen buiten de vastgestelde kaders van de grondexploitaties vallen, vragen we voor de gewijzigde grondexploitatie opnieuw goedkeuring van de raad.

De parameters zijn bij de jaarrekening 2018 door de accountant als evenwichtig beoordeeld.

Rente
De rentebepaling volgt de BBV Notitie Grondexploitaties uit 2016. We houden rekening met het werkelijke rentepercentage en met de verhouding tussen schulden en het eigen vermogen. In de realisatiecijfers over 2018 is gerekend met 1,66%, de werkelijke rente volgens berekening van dit BBV-voorschrift. De gehanteerde rente in grondexploitaties voor 2019 en verder is 2%, gelijk aan de verplichte disconteringsvoet waar we de voorziening negatieve planresultaten mee berekenen.

Kosten- en Opbrengstenstijging
De parameters zijn opgesteld naar de inzichten van begin 2019. De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging baseren we op de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Deze publicatie zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de kosten-en de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren.

Voor de kostensoorten en opbrengstcategorieën houden we 3 verschillende bandbreedtes aan. Eén voor de top-gebieden randstad en Utrecht, één voor de matige gebieden met name aan de randen van Nederland, en één voor de midden categorie waartoe het grootste deel van Nederland en ook Breda behoort.
De cijfers van Metafoor voor deze midden categorie zijn vervolgens door ons geijkt, dit door deze aan te passen aan de verhouding tussen de verschillende kostensoorten en opbrengstcategorieën in onze Bredase grondexploitaties aan. De parameter kostenstijging wordt hierdoor voor de jaren 2019 tot en met 2021 op jaarlijks 3% gesteld, en vanaf 2022 op 2%. De parameter opbrengstenstijging wordt vanaf 2019 jaarlijks op 2% gesteld.
De opbrengstenstijging van 2% betekent een trendbeuk met het verleden. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 hielden we uit voorzichtigheid modelmatig geen rekening met een jaarlijkse indexatie van de grondopbrengsten. Een jaar geleden werden de opbrengsten voor het eerst weer geïndexeerd met jaarlijks 0,5%. Onder invloed van het sterke herstel van de woningmarkt geeft dit nu, zelfs na correctie voor de gestegen bouwkosten, een modelmatige opbrengststijging van 2 %. Dit geeft een goed beeld van de verwachte ontwikkeling van onze grondwaardes.

Planresultaten
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verwachte planresultaten tot en met 2024. Op 2 uitzonderingen na zijn de resultaten gelijk aan die bij de jaarrekening 2018. Bij het Verzamelcomplex Bedrijventerrein is een bodemvervuiling verwerkt, met een negatief effect van € 0,7 miljoen op contante waarde 1-1-2019. De grondexploitatie Markpark loopt een jaar langer door, bij gelijkblijvende contante waarde.

Alle planresultaten berekenden we met 2 % discontopercentage. Er is één mutatie. Bij de Jaarrekening 2018 is de voorziening Vlaszak Gasthuispoort ingezet, bij afronding van die grondexploitatie per 31-12-2018.
We hielden geen rekening met het vormen van een voorziening voor nieuwe grondexploitaties voor bedrijventerreinen. Voor de uitvoering van de grootstedelijke ambitie om 40 tot 60 hectare bedrijventerreinen toe te voegen zijn in de eerste helft van 2019 nog geen aankopen verricht. De nieuw te vormen grondexploitaties voor Werken zullen naar verwachting overwegend verliesgevend zijn en hiervoor dient tezijnertijd een voorziening te worden getroffen.

In de voorraad gronden en panden zitten alle bezittingen van het Grondbedrijf die niet in de grondexploitaties zijn ondergebracht. De totale boekwaarde nam in de eerste helft van 2019 toe met € 4,2 miljoen naar € 44,3 miljoen. De grootste verandering hierin is de overdracht van het voormalige gerechtsgebouw aan de Sluissingel. Het grootste deel van de boekwaarde van de strategische voorraad zijn objecten in het Havenkwartier en Gasthuisvelden. De andere objecten zijn agrarische percelen en verspreid liggende percelen in de stad, bijvoorbeeld agrarische ruilgronden. Ze zijn getoetst aan de huidige bestemming en de daarbij behorende marktwaarde. We schrijven jaarlijks af op de gebouwen die in gebruik zijn waardoor de boekwaarde afneemt. De marktwaarde van de objecten toetsen we jaarlijks. Als deze lager is dan de boekwaarde treffen we een voorziening. 
Voor verschillende objecten uit de strategische voorraad zijn projecten in voorbereiding waarbij de voorbereiding kan leiden tot een nieuwe grondexploitatie of tot een verkoop onder voorwaarden. De voorbereidingskosten komen ten laste van de exploitatie van vastgoedontwikkeling en worden niet geactiveerd. Projecten die in voorbereiding zijn betreffen onder andere: Klavers Jansen en het voormalig gerechtsgebouw.

De methodiek van risicomanagement staat in de Nota Grondbeleid 2014. De risico’s van de grondexploitaties zijn onderdeel van de totale risico’s en worden gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit. De verwachte positieve resultaten in grondexploitaties zijn een buffer voor de risico's in deze grondexploitaties. In het financieel meerjarenperspectief is een groot deel van dit resultaat reeds meegenomen, waardoor deze extra buffer beperkt is. De Monte Carlo-simulatie komt uit op € 15,4 miljoen.
De risico’s voor de PAS-problematiek zijn niet meegenomen. Deze problematiek speelt op gemeentelijk, provinciaal en landelijk niveau. De gevolgen van de PAS zijn bij de opstelling van de begroting nog onvoldoende in beeld.